Immobilie verkaufen
Eigentumswohnung verkaufen in Paderborn
Bei einer Eigentumswohnung entscheidet die Unterlagenlage über Preis und Tempo.
Der Verkauf einer Eigentumswohnung folgt anderen Regeln als der eines Hauses. Sie verkaufen nicht nur Ihre vier Wände, sondern einen Miteigentumsanteil an einer Gemeinschaft, und diese Gemeinschaft bringt ihre eigene Geschichte mit: beschlossene Sanierungen, gefüllte oder geleerte Rücklagen, Streitigkeiten in Protokollen, offene Sonderumlagen. Käufer und vor allem deren Banken schauen genau dorthin, und zwar bevor über den Preis gesprochen wird.
Deshalb beginnt die Vorbereitung bei den Unterlagen der Verwaltung und nicht bei den Fotos. Teilungserklärung, Aufteilungsplan, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, die aktuelle Hausgeldabrechnung, der Wirtschaftsplan und der Stand der Erhaltungsrücklage gehören vollständig auf den Tisch. Fehlt davon etwas, verzögert sich nicht nur die Finanzierungszusage des Käufers, es entsteht auch der Eindruck, es gebe etwas zu verbergen.
In Paderborn ist der Markt für Eigentumswohnungen von zwei sehr unterschiedlichen Käufergruppen geprägt: Selbstnutzer, die auf Grundriss, Lage und Aufzug achten, und Kapitalanleger, die zuerst auf Mietrendite, Mieterstruktur und Instandhaltungsstau schauen. Welche Gruppe Ihre Wohnung anspricht, entscheidet über Ansprache, Exposé und am Ende über den Preis. Wir legen das vor der Vermarktung fest, statt beide Gruppen gleichzeitig halbherzig anzusprechen.
Worauf es beim Thema Wohnung verkaufen ankommt
Teilungserklärung: das wichtigste Dokument
Sie regelt, was Sondereigentum ist und was allen gehört, welche Rechte am Stellplatz oder am Kellerraum bestehen und ob eine Veräußerungsbeschränkung eingetragen ist. Steht eine solche Beschränkung nach § 12 WEG im Grundbuch, braucht der Verkauf die Zustimmung der Verwaltung. Das ist unproblematisch, wenn man es vorher weiß, und ein Terminproblem, wenn es erst beim Notar auffällt.
Erhaltungsrücklage und beschlossene Sonderumlagen
Eine gut gefüllte Rücklage ist ein Verkaufsargument, ein beschlossener, aber noch nicht gezahlter Fassadenanstrich ein Preisfaktor. Wichtig ist die Frage, wer eine bereits beschlossene Sonderumlage trägt. Wir klären das vor der Vermarktung mit der Verwaltung und schreiben die Antwort in den Kaufvertragsentwurf, statt sie dem Zufall zu überlassen.
Protokolle der Eigentümerversammlungen
Die letzten drei Protokolle verlangt praktisch jede finanzierende Bank. Sie zeigen, ob die Gemeinschaft handlungsfähig ist, ob Beschlüsse angefochten wurden und welche Maßnahmen anstehen. Unangenehme Punkte darin sind kein Verkaufshindernis. Verschwiegene unangenehme Punkte dagegen schon, weil sie den Käufer spät erreichen und Vertrauen kosten.
Vermietet verkaufen: Kündigungsschutz bleibt bestehen
Kauf bricht nicht Miete. Der Erwerber tritt in das bestehende Mietverhältnis ein und übernimmt Mietvertrag, Kaution und Kündigungsfristen. Bei einer Umwandlung in Wohnungseigentum kommt für den Mieter zusätzlich eine mehrjährige Sperrfrist gegen die Eigenbedarfskündigung hinzu. Das schränkt den Käuferkreis ein, richtet sich dafür an Kapitalanleger, die genau so ein Objekt suchen.
Hausgeld ehrlich ausweisen
Das monatliche Hausgeld enthält umlagefähige Betriebskosten und einen nicht umlagefähigen Anteil für Verwaltung und Rücklage. Wer im Exposé nur die Gesamtsumme nennt, provoziert Rückfragen und Misstrauen. Wir weisen beide Anteile getrennt aus, weil Kapitalanleger genau mit dieser Trennung rechnen.
Diese Unterlagen brauchen Sie
Wir fordern an, was fehlt, und zwar bevor die Vermarktung startet. Fehlende Papiere sind der häufigste Grund dafür, dass sich ein Verkauf um Wochen verschiebt.
- Aktueller Grundbuchauszug
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
- Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
- Aktuelle Hausgeldabrechnung und laufender Wirtschaftsplan
- Nachweis über den Stand der Erhaltungsrücklage
- Energieausweis für das Gebäude
- Wohnflächenberechnung und Grundriss
- Bei Vermietung: Mietvertrag, Kautionsnachweis, letzte Nebenkostenabrechnung
Erst der Wert, dann die Entscheidung
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Häufige Fragen: Wohnung verkaufen in Paderborn
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf meiner Eigentumswohnung?
Neben Grundbuchauszug und Energieausweis sind es vor allem die Dokumente der Gemeinschaft: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, die aktuelle Hausgeldabrechnung, der laufende Wirtschaftsplan und ein Nachweis über den Stand der Erhaltungsrücklage. Die meisten davon liegen bei Ihrer Verwaltung und werden auf Anforderung herausgegeben. Wir übernehmen die Anforderung für Sie, weil wir wissen, in welcher Form die finanzierenden Banken sie sehen wollen.
Kann die Eigentümergemeinschaft meinen Verkauf verhindern?
Verhindern nicht, verzögern schon. Enthält die Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG, ist der Verkauf von der Zustimmung der Verwaltung abhängig. Diese Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden, etwa bei erkennbar zahlungsunfähigen Erwerbern. In der Praxis wird sie fast immer erteilt, sie braucht aber Zeit und eine schriftliche Form. Wir prüfen gleich zu Beginn, ob eine solche Klausel in Ihrem Fall überhaupt besteht.
Lohnt es sich, vor dem Verkauf zu renovieren?
Bei Eigentumswohnungen fast nie in großem Umfang. Was sich auszahlt, sind Kleinigkeiten mit sichtbarer Wirkung: streichen, Silikonfugen erneuern, defekte Rollläden reparieren, entrümpeln. Ein neues Bad oder eine neue Küche holen Sie dagegen selten vollständig über den Preis herein, weil die Geschmäcker der Käufer auseinandergehen und Selbstnutzer ohnehin eigene Vorstellungen mitbringen. Bei vermieteten Wohnungen zählt für den Käufer die Rendite und nicht die Ausstattung.
Wie wirkt sich ein bestehendes Mietverhältnis auf den Preis aus?
Es verschiebt den Käuferkreis von Selbstnutzern zu Kapitalanlegern, und Kapitalanleger rechnen anders. Sie bewerten die Wohnung über die Jahresnettomiete im Verhältnis zum Kaufpreis, nicht über den persönlichen Eindruck beim Rundgang. Liegt die Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, drückt das den erzielbaren Preis, weil Mieterhöhungen an Kappungsgrenzen gebunden sind. Eine vermietete Wohnung ist deshalb nicht automatisch weniger wert, sie ist anders zu bewerten.
Was passiert mit der Instandhaltungsrücklage beim Verkauf?
Die Rücklage gehört der Gemeinschaft und nicht Ihnen persönlich. Sie kann Ihnen nicht ausgezahlt werden und geht rechnerisch auf den Erwerber über. Deshalb wird ihr Stand im Kaufvertrag üblicherweise mit angegeben und wirkt als wertbildender Faktor: Eine gut gefüllte Rücklage nimmt dem Käufer die Sorge vor kurzfristigen Sonderumlagen und rechtfertigt einen höheren Preis. Eine leere Rücklage bei gleichzeitig anstehenden Maßnahmen wirkt in die andere Richtung.