Immobilie verkaufen
Haus verkaufen in Paderborn
Vom ersten Wertgespräch bis zur Schlüsselübergabe begleitet Sie dieselbe Person.
Ein Haus zu verkaufen ist für die meisten Eigentümer kein Routinevorgang, sondern eine Entscheidung, die sie ein- oder zweimal im Leben treffen. Entsprechend ungewohnt sind die Fragen, die sich stellen: Was ist das Haus in seinem heutigen Zustand tatsächlich wert, welche Unterlagen verlangt ein Käufer und seine Bank, wie viel Renovierung lohnt sich vorher noch, und was passiert eigentlich beim Notar. Wir beantworten diese Fragen in der Reihenfolge, in der sie im Verkauf wirklich auftauchen, nicht als Checkliste zum Selbststudium.
Der Marktwert steht dabei am Anfang, weil er alles Weitere bestimmt. In Paderborn und den umliegenden Gemeinden liegen die erzielbaren Preise je nach Lage, Baujahr und energetischem Zustand weit auseinander, und der Zustand der Heizung ist seit der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes für viele Käufer ein härteres Kriterium geworden als die Quadratmeterzahl. Wir leiten Ihre Preisspanne aus tatsächlich beurkundeten Vergleichsverkäufen her und sagen Ihnen offen, an welchem Ende der Spanne Ihr Haus steht und warum.
Zu hoch angesetzt zu starten ist der teuerste Fehler beim Hausverkauf. Ein Objekt, das monatelang unverkauft im Portal steht, sammelt sichtbar Standzeit an, und jeder spätere Preisnachlass wird von Interessenten als Bestätigung gelesen, dass noch mehr geht. Wer realistisch startet, verkauft in aller Regel schneller und am Ende zu einem besseren Preis. Deshalb bekommen Sie von uns eine begründete Zahl und keine Wunschzahl, auch wenn eine höhere Zahl im Erstgespräch angenehmer klingen würde.
Worauf es beim Thema Haus verkaufen ankommt
Marktwert aus echten Kaufpreisen, nicht aus Portalpreisen
Angebotspreise in Immobilienportalen sind Wunschpreise und liegen regelmäßig über dem, was am Ende beurkundet wird. Wir arbeiten mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte und mit den Daten des Gutachterausschusses. Sie bekommen eine Spanne statt einer einzelnen Zahl, dazu die Erklärung, wovon das obere und das untere Ende abhängen.
Energieausweis: Pflicht, und zwar früher als gedacht
Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und dem Käufer bei Vertragsabschluss übergeben werden. Fehlt er, ist das eine Ordnungswidrigkeit. Die Kennwerte gehören außerdem in jedes Inserat. Wir kümmern uns um die Beschaffung, bevor die Vermarktung startet, nicht mittendrin.
Renovieren oder verkaufen wie es ist
Nicht jede Investition vor dem Verkauf kommt im Preis zurück. Eine frische Wandfarbe und aufgeräumte Räume zahlen sich fast immer aus, ein neues Bad selten in voller Höhe. Größere energetische Maßnahmen rechnen sich für Sie meist nur dann, wenn Sie ohnehin noch einige Jahre selbst darin wohnen. Wir rechnen die Varianten vorher durch, statt pauschal zu raten.
Diskret verkaufen ist möglich
Nicht jeder Verkauf soll im Ort besprochen werden. Bei einer Trennung, einer Erbschaft oder einem beruflichen Wechsel ist eine stille Vermarktung oft der bessere Weg: kein öffentliches Inserat, kein Schild am Zaun, Ansprache nur vorgemerkter Interessenten. Der Kreis ist kleiner, dafür wissen Nachbarn und Kollegen nichts davon.
Besichtigungen bündeln, Bonität vorher prüfen
Wir führen Besichtigungen einzeln und nach Terminvereinbarung durch, nicht als Massenveranstaltung. Vor dem zweiten Termin klären wir, ob die Finanzierung des Interessenten tatsächlich steht. Das erspart Ihnen Besucher, die sich das Haus gar nicht leisten können, und verhindert, dass ein Kaufvertrag kurz vor dem Notartermin platzt.
Diese Unterlagen brauchen Sie
Wir fordern an, was fehlt, und zwar bevor die Vermarktung startet. Fehlende Papiere sind der häufigste Grund dafür, dass sich ein Verkauf um Wochen verschiebt.
- Aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte und Liegenschaftskarte
- Baugenehmigung, Bauzeichnungen und Baubeschreibung
- Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- Nachweise über Modernisierungen der letzten Jahre
- Grundsteuerbescheid und Gebäudeversicherungsnachweis
- Bei vermieteten Objekten: Mietverträge und Mietaufstellung
Erst der Wert, dann die Entscheidung
Sie bekommen eine begründete Preisspanne aus tatsächlich erzielten Vergleichsverkäufen und eine ehrliche Einschätzung, ob der Zeitpunkt günstig ist. Kostenfrei und ohne Verpflichtung, uns zu beauftragen.
Wertermittlung startenFAQ
Häufige Fragen: Haus verkaufen in Paderborn
Was kostet mich der Verkauf über einen Makler?
Beim Verkauf einer Wohnimmobilie an eine Privatperson teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision. In Nordrhein-Westfalen sind das üblicherweise 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer für jede Seite. Fällig wird der Betrag erst mit der notariellen Beurkundung. Bis dahin tragen wir sämtliche Kosten der Vermarktung selbst: Wertermittlung, Beschaffung fehlender Unterlagen, Fotos, Exposé und alle Besichtigungen. Kommt kein Verkauf zustande, zahlen Sie nichts.
Wie lange dauert der Verkauf eines Hauses?
Von der Beauftragung bis zur Beurkundung vergehen bei realistischem Preis und vollständigen Unterlagen in der Regel wenige Monate. Der größte Zeitfresser ist selten die Käufersuche, sondern die Beschaffung fehlender Papiere: Ein Grundbuchauszug ist schnell da, eine Baugenehmigung aus dem Archiv des Bauamts kann dauern, und ein Energieausweis braucht einen Termin. Deshalb starten wir mit den Unterlagen und nicht mit dem Inserat. Nach der Beurkundung liegen bis zur Kaufpreiszahlung und Übergabe meist noch einmal einige Wochen, weil das Grundbuchamt eine Auflassungsvormerkung eintragen muss.
Muss ich Steuern auf den Verkaufserlös zahlen?
Wenn Sie das Haus selbst bewohnt haben, im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor, ist der Gewinn steuerfrei. Bei vermieteten oder leerstehenden Objekten gilt die Spekulationsfrist von zehn Jahren zwischen Anschaffung und Verkauf, gerechnet ab dem jeweiligen Datum des Kaufvertrags. Liegt der Verkauf innerhalb dieser Frist, ist der Gewinn als sonstige Einkünfte zu versteuern. Das ist eine steuerliche Frage, die Ihr Steuerberater abschließend beurteilt. Wir weisen Sie darauf hin, bevor Sie einen Termin beim Notar machen, nicht danach.
Kann ich mein Haus auch ohne Makler verkaufen?
Ja, rechtlich spricht nichts dagegen. Sinnvoll ist es vor allem dann, wenn Sie den Käufer bereits kennen und sich über den Preis einig sind. Sobald Sie am freien Markt suchen, verschiebt sich die Rechnung: Sie tragen Vermarktungskosten und Zeitaufwand selbst, führen die Besichtigungen neben Ihrem Beruf, verhandeln ohne Vergleichsdaten und haften für Fehler in der Objektbeschreibung persönlich. Der häufigste Schaden entsteht dabei nicht durch die gesparte Provision, sondern durch einen zu niedrig oder zu hoch angesetzten Startpreis.
Was ist mein Haus wert, wenn die Heizung alt ist?
Eine alte Heizung senkt den Preis, aber weniger als viele befürchten und mehr als andere hoffen. Entscheidend ist, ob der Käufer die Anlage weiter betreiben darf und mit welchem Austauschzeitpunkt er rechnen muss. Käufer kalkulieren die absehbaren Kosten in ihr Gebot ein, und Banken schauen inzwischen ebenfalls genauer auf den energetischen Zustand. In der Praxis ist es meist wirtschaftlicher, den Zustand offen zu benennen und den Preis entsprechend anzusetzen, als kurz vor dem Verkauf noch eine Heizung einzubauen, die Sie selbst nicht mehr nutzen.