Anschlussfinanzierung: Zinsbindung läuft aus, was jetzt?

Kurz vorab: Wenn die Zinsbindung Ihres Immobiliendarlehens endet, ist die Restschuld selten getilgt. Für den verbleibenden Betrag brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung, und deren Konditionen verhandeln Sie neu. Wer das erste Angebot der Hausbank ungeprüft unterschreibt, verschenkt dabei oft mehrere tausend Euro. Dieser Artikel zeigt Ihre drei Optionen, den richtigen Zeitplan und die typischen Fehler.

Was bei Ablauf der Zinsbindung passiert

Die meisten Baufinanzierungen laufen mit einer Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren. Endet sie, passiert ohne Ihr Zutun Folgendes: Das Darlehen läuft mit einem variablen Zins weiter, den die Bank festlegt und der meist deutlich über den marktüblichen Konditionen liegt. Deshalb gilt: Nicht abwarten, sondern rechtzeitig selbst entscheiden, wie es weitergeht. Die Restschuld steht in Ihrer jährlichen Darlehensabrechnung oder im Online-Banking, das Zinsbindungsende im Darlehensvertrag.

Der Zeitplan: wann Sie was tun sollten

Ihre bisherige Bank ist übrigens nicht verpflichtet, sich früh zu melden. Bei Immobiliendarlehen muss sie erst rund drei Monate vor Ablauf mitteilen, ob und zu welchen Konditionen sie verlängert. Wer erst dann anfängt zu vergleichen, steht unter Zeitdruck, und genau darauf setzen manche Prolongationsangebote.

Option 1: Prolongation, die Verlängerung bei Ihrer Bank

Die Bank bietet Ihnen an, das Darlehen mit neuer Zinsbindung fortzuführen. Der Vorteil liegt im Aufwand: keine neue Bonitätsprüfung, keine Unterlagen, keine Grundbuchänderung, zwei Unterschriften und fertig. Der Nachteil: Das erste Angebot ist erfahrungsgemäß selten das beste, denn die Bank kalkuliert die Bequemlichkeit ihrer Kunden ein. Eine Prolongation ist dann sinnvoll, wenn das Angebot nach einem Marktvergleich tatsächlich mithält, oder wenn sich Ihre wirtschaftliche Situation so verschlechtert hat, dass eine neue Bonitätsprüfung bei einer anderen Bank schwierig würde.

Option 2: Umschuldung, der Wechsel zu einer anderen Bank

Bei der Umschuldung löst eine neue Bank die Restschuld ab, und Sie zahlen dort zu besseren Konditionen weiter. Viele Eigentümer scheuen den Schritt, weil sie hohe Wechselkosten vermuten. Tatsächlich wird die bestehende Grundschuld in der Regel nicht gelöscht und neu bestellt, sondern per Abtretung auf die neue Bank übertragen. Das kostet an Notar- und Grundbuchgebühren grob 0,1 bis 0,2 Prozent der Grundschuldsumme, bei 200.000 Euro also einige hundert Euro. Dem steht der Zinsvorteil gegenüber: Schon 0,2 Prozentpunkte weniger sparen bei 200.000 Euro Restschuld über zehn Jahre mehrere tausend Euro Zinsen. Den Papierkram der Ablösung koordinieren die beteiligten Banken untereinander.

Option 3: Forward-Darlehen, den Zins von heute für morgen sichern

Mit einem Forward-Darlehen schließen Sie die Anschlussfinanzierung schon bis zu drei Jahre (bei einzelnen Banken auch länger) vor Ablauf der Zinsbindung ab. Sie sichern sich das heutige Zinsniveau gegen einen Aufschlag, der pro Monat Vorlaufzeit berechnet wird. Das lohnt sich, wenn Sie steigende Zinsen erwarten oder schlicht Planungssicherheit für Ihre Rate wollen. Die Kehrseite: Sie sind zur Abnahme verpflichtet. Fallen die Zinsen bis zum Start, zahlen Sie trotzdem den vereinbarten Satz. Ein Forward-Darlehen ist damit kein Schnäppchen-Instrument, sondern eine Versicherung gegen Zinsanstieg.

Sonderkündigungsrecht: nach zehn Jahren sind Sie frei

Ein Paragraf, den jeder Eigentümer kennen sollte: Nach § 489 BGB können Sie jedes Immobiliendarlehen zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch, wenn Sie 15 oder 20 Jahre Zinsbindung vereinbart haben. Läuft Ihr Darlehen also schon länger als zehn Jahre und das Zinsniveau ist inzwischen günstiger, können Sie jederzeit in eine Umschuldung wechseln. Umgekehrt heißt das auch: Eine lange Zinsbindung bindet nur die Bank, nicht Sie.

Typische Fehler bei der Anschlussfinanzierung

• Zu spät anfangen: Wer erst mit dem Brief der Bank aktiv wird, hat keine Verhandlungsposition mehr.
• Nur das Hausbank-Angebot prüfen: Ohne Vergleichsangebote wissen Sie nicht, was Ihr Fall am Markt wert ist.
• Nur auf den Zins schauen: Auch Tilgungssatz, Sondertilgungsrechte und die Möglichkeit von Tilgungssatzwechseln entscheiden über die Gesamtkosten.
• Tilgung nicht anpassen: Die Anschlussfinanzierung ist der beste Moment, die Tilgung zu erhöhen, wenn das Einkommen gestiegen ist, oder die Rate zu entlasten, wenn es eng geworden ist.
• Eigenkapital ungenutzt lassen: Wer zum Ablauf einen Teil der Restschuld aus Erspartem sondertilgt, senkt den Beleihungsauslauf und bekommt oft einen besseren Zins.

Restschuld senken lohnt doppelt

Zum Ende der Zinsbindung dürfen Sie beliebig viel Sonderzahlung leisten, denn das Darlehen wird ohnehin neu aufgesetzt. Jeder Euro weniger Restschuld senkt nicht nur die Zinslast, sondern verbessert auch das Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert. Da Immobilien in Paderborn und Umgebung in den letzten Jahren im Wert gestiegen sind, fällt dieses Verhältnis bei vielen Eigentümern heute deutlich besser aus als beim Erstabschluss, ein zusätzliches Argument in der Verhandlung. Was Ihre Immobilie aktuell wert ist, klärt eine kostenfreie Markteinschätzung.

So gehen Sie es konkret an

Prüfen Sie zuerst Restschuld und Ablaufdatum, holen Sie dann Vergleichskonditionen ein. Wir übernehmen das für Sie: Als bankenunabhängiger Vermittler vergleichen wir die Konditionen von über 500 Banken, prüfen das Prolongationsangebot Ihrer Hausbank und rechnen auch ein Forward-Darlehen durch, für Sie kostenfrei. Wie die Finanzierungsberatung grundsätzlich abläuft, lesen Sie auf der Finanzierungs-Seite, die Grundlagen zu Zins, Tilgung und Zinsbindung erklärt unser Artikel Baufinanzierung: Eigenkapital, Zinsbindung und Rate richtig planen.