Baufinanzierung: Eigenkapital, Zinsbindung und Rate richtig planen

Kurz vorab: Eine Baufinanzierung besteht aus wenigen Stellschrauben: Eigenkapital, Rate, Tilgung und Zinsbindung. Wer diese vier versteht und die Angebote mehrerer Banken vergleicht, spart über die Laufzeit schnell einen fünfstelligen Betrag. Dieser Artikel erklärt die Grundlagen so, dass Sie jedes Bankgespräch auf Augenhöhe führen können.

Schritt 1: Das Budget ehrlich rechnen

Am Anfang steht nicht die Immobilie, sondern die Frage: Welche Rate trage ich dauerhaft ohne Bauchschmerzen? Eine bewährte Faustregel: höchstens 35 bis 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens für die Kreditrate. Dazu kommen Betriebskosten, Rücklagen für Instandhaltung und die Lebenshaltung, die viele Käufer zu knapp ansetzen. Ein guter Realitätstest für bisherige Mieter: Legen Sie einige Monate lang die künftige Rate minus aktuelle Kaltmiete zusätzlich zurück. Klappt das ohne Verzicht, passt die Rate.

Eigenkapital: wie viel wirklich nötig ist

Als Untergrenze gelten die Kaufnebenkosten, in NRW rund 11 bis 12 Prozent des Kaufpreises (Details im Artikel Immobilie kaufen in NRW: Ablauf, Nebenkosten und Finanzierung). Banken finanzieren diese Kosten ungern mit, weil ihnen dafür kein Gegenwert im Grundbuch gegenübersteht. Besser sind zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln. Der Grund ist der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert. Er entscheidet maßgeblich über Ihren Zins:

Eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital ist also möglich, aber teuer. Umgekehrt lohnt es selten, das letzte Ersparte hineinzugeben: Ein Puffer von mehreren Monatsraten für Unvorhergesehenes sollte immer bleiben.

Die Bausteine: Sollzins, Effektivzins, Tilgung

Der Sollzins ist der reine Preis für das geliehene Geld. Der Effektivzins rechnet weitere Kreditkosten ein und ist deshalb der richtige Vergleichsmaßstab zwischen Angeboten. Nicht enthalten sind allerdings Posten wie Bereitstellungszinsen, die anfallen, wenn ein Darlehen (etwa beim Neubau) erst nach und nach abgerufen wird. Fragen Sie danach, wenn Ihr Vorhaben das betrifft. Die Tilgung ist der Anteil der Rate, der die Schuld tatsächlich abbaut. Bei der üblichen Annuität bleibt die Rate konstant: Mit jeder Zahlung sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil wächst.

Warum 1 Prozent Tilgung zu wenig ist

Je niedriger die anfängliche Tilgung, desto kleiner die Rate, aber desto länger zahlen Sie. Bei einem Zins um 3,5 Prozent dauert die vollständige Rückzahlung grob:

Empfehlenswert sind mindestens 2 Prozent, besser mehr, wenn die Rate es zulässt. Genauso wichtig: Sondertilgungsrechte (üblich sind 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr, oft kostenfrei) und die Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Laufzeit zu wechseln. Beides kostet bei vielen Banken nichts, verschafft aber Flexibilität für Gehaltssprünge, Erbschaften oder engere Jahre.

Zinsbindung: 10, 15 oder 20 Jahre?

Die Zinsbindung legt fest, wie lange Ihr Zins garantiert ist. Länger bedeutet etwas teurer, aber planbarer. Dabei hilft eine gesetzliche Asymmetrie, die viele nicht kennen: Nach § 489 BGB können Sie jedes Darlehen zehn Jahre nach Vollauszahlung mit sechs Monaten Frist kostenfrei kündigen, unabhängig von der vereinbarten Bindung. Eine 15- oder 20-jährige Zinsbindung bindet also nur die Bank: Steigen die Zinsen, sind Sie geschützt, fallen sie, können Sie nach zehn Jahren trotzdem wechseln. Bei eher niedrigem Zinsniveau spricht deshalb viel für lange Bindungen. Was am Ende der Bindung passiert, erklärt unser Artikel Anschlussfinanzierung: Zinsbindung läuft aus, was jetzt?.

Fördermittel mitdenken

Je nach Vorhaben können zinsgünstige Förderdarlehen die Finanzierung ergänzen: bundesweit über die KfW (etwa für energieeffiziente Neubauten, Sanierungen oder Familien mit Kindern beim Ersterwerb), in Nordrhein-Westfalen zusätzlich über die NRW.BANK. Die Programme, Zinsen und Bedingungen ändern sich laufend, deshalb gehört die Prüfung der Fördermittel in jede seriöse Finanzierungsberatung, bevor die Struktur festgezurrt wird. Wichtig: Viele Förderdarlehen müssen vor Abschluss des Kaufvertrags beantragt werden.

Der größte Hebel: der Vergleich

Banken bewerten denselben Fall unterschiedlich, je nach Geschäftspolitik, Region und Beleihungsgrenzen. Zwischen dem teuersten und dem günstigsten Angebot liegen bei identischen Eckdaten oft 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte. Bei 300.000 Euro Darlehen machen schon 0,3 Prozentpunkte über eine Zinsbindung von zehn Jahren grob 8.000 bis 9.000 Euro Unterschied. Genau hier setzt ein bankenunabhängiger Vermittler an: Er vergleicht die Konditionen vieler Institute auf einmal und ist für Sie kostenfrei, weil ihn die finanzierende Bank vergütet. Sie zahlen dadurch keinen schlechteren Zins als im Direktabschluss.

Unterlagen und Ablauf bis zur Zusage

Für eine belastbare Finanzierungsanfrage brauchen Sie üblicherweise: Einkommensnachweise der letzten drei Monate, den letzten Steuerbescheid, Eigenkapitalnachweise und die Objektunterlagen (Exposé, Grundriss, Wohnflächenberechnung, bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung). Von der vollständigen Einreichung bis zur verbindlichen Zusage vergehen je nach Bank wenige Tage bis etwa zwei Wochen. Ein Tipp für die Objektsuche: Wer sein Budget vorab mit einer Finanzierungsbestätigung belegen kann, wird von Verkäufern und Maklern deutlich ernster genommen.

So starten Sie

Über unsere Finanzierungsanfrage schildern Sie Ihr Vorhaben in wenigen Minuten, danach vergleichen wir die Konditionen von über 500 Banken und besprechen mit Ihnen die passende Struktur aus Rate, Tilgung und Zinsbindung. Alle Informationen zur Beratung finden Sie auf der Finanzierungs-Seite.