Geerbte Immobilie verkaufen: Ablauf, Steuern und Fristen

Eine geerbte Immobilie ist selten nur ein Vermögenswert. Meist hängt eine Geschichte daran, oft mehrere Erben, und fast immer eine Reihe von Fragen, die sich gleichzeitig stellen: Darf ich überhaupt schon verkaufen? Was sagt das Finanzamt? Und wie werden sich die Geschwister einig? Dieser Leitfaden ordnet die Schritte, von der Klärung im Grundbuch über die Steuern bis zum Notartermin, damit Sie in Ruhe entscheiden können.

Erste Schritte: Erbe klären und Grundbuch berichtigen

Verkaufen können Sie eine geerbte Immobilie erst, wenn feststeht, dass Sie Erbe sind, und Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Den Nachweis erbringen Sie mit einem Erbschein, den das Nachlassgericht ausstellt, oder mit einem notariellen Testament samt Eröffnungsprotokoll. Mit diesem Nachweis lassen Sie das Grundbuch auf sich oder die Erbengemeinschaft berichtigen. Wird die Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, ist sie gebührenfrei.

Parallel lohnt sich der Blick in die Unterlagen des Verstorbenen. Kaufvertrag, alte Abrechnungen und Grundbuchauszug verraten, wann und zu welchem Preis die Immobilie ursprünglich erworben wurde. Genau dieses Datum entscheidet später über die Steuer.

Wenn mehrere erben: die Erbengemeinschaft

Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Die Immobilie gehört dann allen gemeinsam, niemand kann allein über sie verfügen. Für den Verkauf müssen alle Miterben zustimmen. Das klingt nach Konfliktpotenzial, lässt sich aber entschärfen, wenn früh Klarheit herrscht: über den Wert der Immobilie, über die Wünsche der Beteiligten und über die Aufteilung des Erlöses nach Erbquote.

Findet die Gemeinschaft keine Einigung, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung. Sie kann jeder Miterbe beantragen, das Ergebnis liegt jedoch fast immer unter dem freien Verkaufspreis und der Ablauf zieht sich. Ein neutraler, nachvollziehbarer Wert als gemeinsame Gesprächsgrundlage ist deshalb oft der schnellste Weg zum Frieden. Wie ein solcher Wert zustande kommt, lesen Sie unter Marktwert einer Immobilie richtig bewerten.

Welche Steuern fallen an?

Beim Erben einer Immobilie sind zwei Steuern relevant, und es ist wichtig, sie nicht zu verwechseln: die Erbschaftsteuer auf das Erbe selbst und die mögliche Spekulationssteuer auf den späteren Verkauf.

Erbschaftsteuer

Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Wert des Erbes und Ihrem Verwandtschaftsgrad ab. Jeder Erbe hat einen persönlichen Freibetrag: Ehegatten und eingetragene Lebenspartner 500.000 Euro, Kinder 400.000 Euro je Elternteil, Enkel in der Regel 200.000 Euro (§ 16 ErbStG). Erst was darüber hinausgeht, wird besteuert. Ein selbst genutztes Familienheim kann unter bestimmten Voraussetzungen sogar ganz steuerfrei bleiben, etwa wenn der erbende Ehegatte zehn Jahre darin wohnen bleibt.

Spekulationssteuer beim Verkauf

Verkaufen Sie die geerbte Immobilie, kann auf den Gewinn Spekulationssteuer anfallen, aber nur innerhalb der Zehn-Jahres-Frist des § 23 EStG. Entscheidend ist dabei eine oft übersehene Regel: Beim Erben wird die Haltefrist des Verstorbenen fortgeführt. Es zählt also, wann der Erblasser gekauft hat, nicht der Erbfall. Lagen zwischen seinem Kauf und Ihrem Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerfrei. Steuerfrei bleibt außerdem, wer die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren davor selbst bewohnt hat.

Die Steuerregeln im Einzelfall sauber zu prüfen, ist Sache eines Steuerberaters. Für Ihre Verkaufsentscheidung reicht meist die Faustregel: Hat der Erblasser lange besessen oder haben Sie selbst darin gewohnt, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei.

Verkaufen, vermieten oder selbst einziehen?

Nicht jede geerbte Immobilie muss verkauft werden. Drei Wege sind üblich, und welcher passt, hängt von Ihrer Lebenssituation und vom Zustand des Objekts ab.

• Verkaufen: Der klare Schnitt. Sinnvoll, wenn mehrere Erben einen fairen Ausgleich brauchen, wenn das Objekt Sanierungsstau hat oder weit entfernt liegt.
• Vermieten: Die Immobilie bleibt im Besitz und wirft laufende Einnahmen ab. Das setzt voraus, dass Sie sich um Mieter und Instandhaltung kümmern wollen, oder eine Verwaltung damit beauftragen.
• Selbst nutzen: Emotional oft naheliegend, finanziell nur sinnvoll, wenn Lage und Schnitt zu Ihrem Leben passen und Sie die Unterhaltskosten dauerhaft tragen möchten.

So läuft der Verkauf ab

Ist die Entscheidung für den Verkauf gefallen, unterscheidet sich der Ablauf kaum von einem normalen Immobilienverkauf, nur die Ausgangslage ist eine andere. Bewährt hat sich diese Reihenfolge:

• Einen realistischen Wert ermitteln, idealerweise als gemeinsame Basis aller Erben.
• Unterlagen vollständig zusammenstellen, vom Grundbuchauszug bis zum Energieausweis.
• Die Immobilie ansprechend und mit korrekten Angaben vermarkten.
• Mit ernsthaften Interessenten besichtigen und die Bonität prüfen.
• Den Kaufvertrag beim Notar beurkunden, danach Übergabe und Kaufpreiszahlung.

Den vollständigen Weg vom Erstgespräch bis zur Schlüsselübergabe beschreiben wir in Immobilie verkaufen in 7 Schritten.

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