Hausverwaltung: WEG vs. Mietshaus, was Eigentümer wissen müssen
WEG-Verwaltung nach WEMoG, Mietverwaltung nach BGB. Unterschiede in Aufgaben, gesetzlichen Pflichten und Kosten, kompakt erklärt.
Wenn von "Hausverwaltung" die Rede ist, sind oft zwei sehr unterschiedliche Tätigkeitsfelder gemeint: die WEG-Verwaltung für Wohnungseigentümergemeinschaften und die Mietverwaltung für Mietshäuser. Beide unterliegen anderen Gesetzen, haben andere Aufgaben und kosten unterschiedlich. Wir erklären, was zu was passt.
Das Wichtigste in Kürze
- Die WEG-Verwaltung betreut das Gemeinschaftseigentum von Eigentümergemeinschaften (Rechtsgrundlage: WEG, novelliert durch das WEMoG). Die Mietverwaltung betreut das Mietshaus eines einzelnen Eigentümers (Rechtsgrundlage: BGB-Mietrecht).
- Abgerechnet wird je nach Verwaltungsart unterschiedlich: WEG-Verwaltung meist pro Wohneinheit und Monat, Mietverwaltung als Anteil der Jahresmiete oder als Pauschale, Sondereigentums-Verwaltung zusätzlich pro Einheit. Einen Pauschalpreis gibt es nicht.
- Ab etwa 8 Wohneinheiten ist eine professionelle WEG-Verwaltung praktisch unverzichtbar. Bei vermieteten Eigentumswohnungen fallen oft beide Verwaltungsarten an.
WEG-Verwaltung: was ist das?
Die WEG-Verwaltung (Wohnungseigentümergemeinschaft) betrifft Immobilien, bei denen die Wohnungen einzelnen Eigentümern gehören, also das klassische Eigentumswohnungs-Haus. Die Verwaltung kümmert sich um das gemeinschaftliche Eigentum (Treppenhaus, Dach, Heizung, Garten) und sorgt dafür, dass die Eigentümergemeinschaft handlungsfähig bleibt.
Rechtliche Grundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), zuletzt umfassend novelliert durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) zum 1. Dezember 2020. Die Gemeinschaft gilt seither als rechtsfähig. Verträge schließt nicht mehr jeder Eigentümer einzeln, sondern die Gemeinschaft als Ganzes.
Kernaufgaben einer WEG-Verwaltung
- Vorbereitung und Durchführung der jährlichen Eigentümerversammlung
- Beschlussbuchführung und Umsetzung der Beschlüsse
- Hausgeldabrechnung und Jahresrechnung
- Wirtschaftsplan für das kommende Jahr
- Beauftragung von Handwerkern und Dienstleistern
- Kontaktstelle für Eigentümer-Anliegen
- Pflege der Beschlusssammlung (Pflicht nach WEG)
Mietverwaltung: was ist das?
Die Mietverwaltung betrifft Mietshäuser, bei denen ein Eigentümer (oder eine Eigentümergesellschaft) mehrere Wohnungen oder Gewerbeeinheiten an Mieter vergibt. Rechtlich basiert das auf dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), insbesondere dem Mietrecht.
Kernaufgaben einer Mietverwaltung
- Mieteingangsüberwachung und Mahnwesen
- Erstellung von Betriebs- und Heizkostenabrechnungen
- Neuvermietung bei Mieterwechsel (Inserat, Besichtigung, Vertrag)
- Kommunikation mit Mietern (Reparaturen, Beschwerden, Anfragen)
- Koordination von Instandhaltungsmaßnahmen
- Eigentümer-Reporting (oft quartalsweise)
- Kündigungen, Mieterhöhungen, Räumungsbegleitung
Was ist mit Sondereigentumsverwaltung?
Eine Sonderform: Bei einer Eigentumswohnung, die vermietet ist, fallen oft beide Bereiche an. Die WEG-Verwaltung kümmert sich um das gemeinschaftliche Eigentum, die Sondereigentums-Verwaltung um das Innenleben Ihrer einzelnen Wohnung (Mietverhältnis, Reparaturen innen, Abrechnungen mit dem Mieter). Beide werden oft beim selben Verwalter beauftragt, sind aber separate Verträge mit separaten Honoraren.
Was kostet eine Hausverwaltung?
| Art | Abrechnungsmodell | Hinweis |
|---|---|---|
| WEG-Verwaltung | Pro Wohneinheit und Monat | Größere Anlagen oft günstiger pro Einheit |
| Mietverwaltung | Anteil der Jahresmiete oder Pauschale | Bei Mietshäusern unter 5 Einheiten oft Pauschalpreis |
| Sondereigentums-Verwaltung | Pro Einheit und Monat, zusätzlich | Zusätzlich zur WEG-Verwaltung |
| Sonderleistungen (Mieterwechsel, gerichtliche Begleitung) | Stunden- oder Pauschalsätze | Separat ausgewiesen, nicht in der Grundpauschale |
Wann lohnt sich eine professionelle Verwaltung?
WEG
Ab etwa 8 Wohneinheiten ist eine professionelle WEG-Verwaltung praktisch unverzichtbar. Beschlussbuchführung, Jahresabrechnung und Eigentümerversammlung sind so komplex, dass Selbstverwaltung kaum noch ehrenamtlich machbar ist. Für sehr kleine Gemeinschaften (3 bis 5 Einheiten) kann ein Eigentümer die Verwaltung übernehmen, sollte sich aber rechtlich gut absichern.
Mietshaus
Bei einem kleinen Mietshaus mit 2 bis 4 Wohnungen ist Selbstverwaltung möglich, aber zeitintensiv. Sobald Sie mehrere Objekte besitzen, beruflich eingespannt sind oder einfach Ruhe haben wollen, lohnt sich der Schritt zur professionellen Verwaltung, sie zahlt sich oft durch schnellere Mieterwechsel und straffes Mahnwesen aus.
Worauf Sie bei der Verwalterauswahl achten sollten
- Berufshaftpflicht in ausreichender Höhe (mindestens 500.000 €)
- Erlaubnis nach § 34c GewO (für gewerbliche Verwalter Pflicht)
- Eigene Treuhandkonten getrennt vom Geschäftskonto
- Klare Vergütungsstruktur ohne versteckte Sonderzulagen
- Erreichbarkeit: fester Ansprechpartner, nicht nur Hotline
- Referenzen aus vergleichbaren Objekten in der Region
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Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen WEG- und Mietverwaltung?+
Was kostet eine Hausverwaltung?+
Brauche ich überhaupt eine Hausverwaltung?+
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