Hausverwaltung: WEG vs. Mietshaus, was Eigentümer wissen müssen

Wenn von "Hausverwaltung" die Rede ist, sind oft zwei sehr unterschiedliche Tätigkeitsfelder gemeint: die WEG-Verwaltung für Wohnungseigentümergemeinschaften und die Mietverwaltung für Mietshäuser. Beide unterliegen anderen Gesetzen, haben andere Aufgaben und kosten unterschiedlich. Wir erklären, was zu was passt.

WEG-Verwaltung: was ist das?

Die WEG-Verwaltung (Wohnungseigentümergemeinschaft) betrifft Immobilien, bei denen die Wohnungen einzelnen Eigentümern gehören, also das klassische Eigentumswohnungs-Haus. Die Verwaltung kümmert sich um das gemeinschaftliche Eigentum (Treppenhaus, Dach, Heizung, Garten) und sorgt dafür, dass die Eigentümergemeinschaft handlungsfähig bleibt.

Rechtliche Grundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), zuletzt umfassend novelliert durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) zum 1. Dezember 2020. Die Gemeinschaft gilt seither als rechtsfähig. Verträge schließt nicht mehr jeder Eigentümer einzeln, sondern die Gemeinschaft als Ganzes.

Kernaufgaben einer WEG-Verwaltung

• Vorbereitung und Durchführung der jährlichen Eigentümerversammlung
• Beschlussbuchführung und Umsetzung der Beschlüsse
• Hausgeldabrechnung und Jahresrechnung
• Wirtschaftsplan für das kommende Jahr
• Beauftragung von Handwerkern und Dienstleistern
• Kontaktstelle für Eigentümer-Anliegen
• Pflege der Beschlusssammlung (Pflicht nach WEG)

Mietverwaltung: was ist das?

Die Mietverwaltung betrifft Mietshäuser, bei denen ein Eigentümer (oder eine Eigentümergesellschaft) mehrere Wohnungen oder Gewerbeeinheiten an Mieter vergibt. Rechtlich basiert das auf dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), insbesondere dem Mietrecht.

Kernaufgaben einer Mietverwaltung

• Mieteingangsüberwachung und Mahnwesen
• Erstellung von Betriebs- und Heizkostenabrechnungen
• Neuvermietung bei Mieterwechsel (Inserat, Besichtigung, Vertrag)
• Kommunikation mit Mietern (Reparaturen, Beschwerden, Anfragen)
• Koordination von Instandhaltungsmaßnahmen
• Eigentümer-Reporting (oft quartalsweise)
• Kündigungen, Mieterhöhungen, Räumungsbegleitung

Was ist mit Sondereigentumsverwaltung?

Eine Sonderform: Bei einer Eigentumswohnung, die vermietet ist, fallen oft beide Bereiche an. Die WEG-Verwaltung kümmert sich um das gemeinschaftliche Eigentum, die Sondereigentums-Verwaltung um das Innenleben Ihrer einzelnen Wohnung (Mietverhältnis, Reparaturen innen, Abrechnungen mit dem Mieter). Beide werden oft beim selben Verwalter beauftragt, sind aber separate Verträge mit separaten Honoraren.

Was kostet eine Hausverwaltung?

Wann lohnt sich eine professionelle Verwaltung?

WEG

Ab etwa 8 Wohneinheiten ist eine professionelle WEG-Verwaltung praktisch unverzichtbar. Beschlussbuchführung, Jahresabrechnung und Eigentümerversammlung sind so komplex, dass Selbstverwaltung kaum noch ehrenamtlich machbar ist. Für sehr kleine Gemeinschaften (3 bis 5 Einheiten) kann ein Eigentümer die Verwaltung übernehmen, sollte sich aber rechtlich gut absichern.

Mietshaus

Bei einem kleinen Mietshaus mit 2 bis 4 Wohnungen ist Selbstverwaltung möglich, aber zeitintensiv. Sobald Sie mehrere Objekte besitzen, beruflich eingespannt sind oder einfach Ruhe haben wollen, lohnt sich der Schritt zur professionellen Verwaltung, sie zahlt sich oft durch schnellere Mieterwechsel und straffes Mahnwesen aus.

Worauf Sie bei der Verwalterauswahl achten sollten

• Berufshaftpflicht in ausreichender Höhe (mindestens 500.000 €)
• Erlaubnis nach § 34c GewO (für gewerbliche Verwalter Pflicht)
• Eigene Treuhandkonten getrennt vom Geschäftskonto
• Klare Vergütungsstruktur ohne versteckte Sonderzulagen
• Erreichbarkeit: fester Ansprechpartner, nicht nur Hotline
• Referenzen aus vergleichbaren Objekten in der Region

Wir verwalten Ihre Objekte in Paderborn

Keystone Immobilien betreut Mietshäuser, Sondereigentum und kleinere WEG-Gemeinschaften in Paderborn und Umgebung. Wir arbeiten mit klaren Verträgen, transparenten Abrechnungen und einem direkten Ansprechpartner für Eigentümer und Mieter.

Mehr zur Hausverwaltung → Kontakt aufnehmen →