Grundsteuer 2025 in NRW: Was sich für Eigentümer ändert

Kurz vorab: Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer auf einer komplett neuen Grundlage erhoben. Wer Eigentum in Paderborn oder Umgebung besitzt, hat dazu in den vergangenen Monaten neue Bescheide erhalten. Wir erklären, wie sich die Steuer jetzt berechnet, warum sie sich verändert hat und was Sie tun können, wenn der Wert zu hoch erscheint.

Warum die Grundsteuer reformiert wurde

Das Bundesverfassungsgericht hatte die bis dahin geltenden Einheitswerte 2018 für verfassungswidrig erklärt, weil sie auf jahrzehntealten Daten beruhten und vergleichbare Grundstücke ungleich behandelten. Der Gesetzgeber musste deshalb jede wirtschaftliche Einheit neu bewerten, und zwar zum Stichtag 1. Januar 2022. Die auf dieser Basis ermittelte Grundsteuer wird seit dem 1. Januar 2025 erhoben.

So wird die Grundsteuer in NRW berechnet

Nordrhein-Westfalen wendet das sogenannte Bundesmodell an. Die Berechnung erfolgt in drei Schritten, an denen zwei Stellen beteiligt sind:

Die Formel lautet: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. In den Grundsteuerwert fließen unter anderem Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr ein. Das Finanzamt verschickt dazu zwei Bescheide: den Grundsteuerwertbescheid und den Grundsteuermessbescheid. Den eigentlichen Grundsteuerbescheid mit dem Zahlbetrag stellt anschließend Ihre Stadt aus.

Grundsteuer A, B und C

Unterschieden wird nach Nutzung. Die Grundsteuer A betrifft land- und forstwirtschaftliche Flächen, die Grundsteuer B bebaute und bebaubare Grundstücke, also den Normalfall für Wohn- und Anlageimmobilien. Neu ist die optionale Grundsteuer C: Gemeinden dürfen für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen erhöhten Hebesatz festlegen, um Spekulation mit Bauland zu bremsen.

Warum Ihr Betrag höher oder niedriger sein kann

Die Reform sollte insgesamt aufkommensneutral sein, das heißt, die Kommunen nehmen in Summe nicht mehr ein als zuvor. Für das einzelne Grundstück bedeutet das aber sehr wohl Verschiebungen: Wer in einer Lage mit stark gestiegenen Bodenrichtwerten sitzt, zahlt tendenziell mehr, andere weniger. Entscheidend ist am Ende auch der Hebesatz, den jede Stadt selbst festlegt und der sich von Ort zu Ort unterscheidet.

Was tun, wenn der Bescheid zu hoch erscheint?

Die Höhe ergibt sich aus dem Grundsteuerwert- und dem Messbescheid des Finanzamts, nicht aus dem Bescheid der Stadt. Genau dort setzen Sie an: Gegen den Bescheid des Finanzamts können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch einlegen. Prüfen Sie vor allem, ob Fläche, Baujahr und Gebäudeart korrekt erfasst wurden. Ein Widerspruch erst gegen den späteren Grundsteuerbescheid der Stadt korrigiert die zugrunde liegende Bewertung nicht mehr.

Wer zahlt die Grundsteuer?

Die Grundsteuer schuldet der Eigentümer. Bei vermieteten Objekten gehört sie aber zu den umlagefähigen Betriebskosten (§ 2 Nr. 1 BetrKV) und kann über die Nebenkostenabrechnung auf Wohnraummieter verteilt werden, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Grundsteuer beim Kauf oder Verkauf im Blick behalten

Ob Sie eine Immobilie verkaufen oder als Kapitalanlage halten: Die laufende Grundsteuer gehört zur ehrlichen Kalkulation dazu. Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie in Paderborn und Umgebung aktuell wert ist und wie sich die laufenden Kosten einordnen, machen wir Ihnen gerne eine kostenfreie Markteinschätzung.