Heizungsgesetz (GEG) beim Hausverkauf: Pflichten für Verkäufer

Kurz vorab: Das novellierte Gebäudeenergiegesetz (GEG), oft Heizungsgesetz genannt, gilt seit dem 1. Januar 2024. Für den Verkauf eines Hauses ist vor allem wichtig: Es gibt Nachrüstpflichten, die nach einem Eigentümerwechsel auf den Käufer übergehen. Wer verkauft, sollte sie kennen, denn sie sind ein Thema in jeder Kaufverhandlung.

Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen

Eine verbreitete Sorge vorweg: Niemand muss wegen des GEG sofort die funktionierende Heizung herausreißen. Bestehende Öl- und Gasheizungen dürfen weiter betrieben und auch repariert werden. Die viel zitierte Pflicht, dass eine Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien läuft, betrifft den Einbau einer neuen Heizung, nicht den Weiterbetrieb der alten.

Die 65-Prozent-Regel und die kommunale Wärmeplanung

Wann die 65-Prozent-Pflicht beim Heizungstausch greift, hängt vom Standort ab. In Neubaugebieten gilt sie bereits. Im Bestand und in Baulücken ist sie an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt: In größeren Städten greift sie bis Mitte 2026, in kleineren Kommunen bis Mitte 2028. Bis dahin bestehen Übergangsregelungen, etwa für Gasheizungen, die später auf erneuerbare Brennstoffe umgestellt werden können.

Austauschpflicht für sehr alte Heizkessel

Unabhängig davon gilt schon länger: Konstanttemperatur-Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, dürfen nicht mehr betrieben werden. Ausgenommen sind Niedertemperatur- und Brennwertkessel, die deutlich effizienter arbeiten. Diese Austauschpflicht ist beim Verkauf besonders relevant, weil sie mit dem Eigentümerwechsel scharf gestellt wird.

Was nach dem Verkauf auf den Käufer zukommt

Beim Kauf eines bisher vom Voreigentümer selbst genutzten Ein- oder Zweifamilienhauses muss der neue Eigentümer bestimmte Pflichten innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang erfüllen. Dazu zählen typischerweise:

• Außerbetriebnahme alter Heizkessel im Sinne der 30-Jahre-Regel
• Dämmung der obersten Geschossdecke oder alternativ des Daches
• Dämmung zugänglicher, ungedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen

Für Verkäufer heißt das: Diese Punkte kommen erfahrungsgemäß in der Preisverhandlung auf den Tisch. Wer offen damit umgeht und die Unterlagen bereithält, verhandelt souveräner.

Energieausweis bleibt Pflicht

Vom Heizungsgesetz unabhängig gilt weiterhin: Spätestens zur ersten Besichtigung müssen Sie einen gültigen Energieausweis vorlegen, und zentrale Kennwerte gehören bereits in jede Anzeige. Die Details haben wir im Ratgeber zur Energieausweis-Pflicht zusammengefasst.

Unser Rat für Verkäufer

Klären Sie vor der Vermarktung den Stand Ihrer Heizung und der Dämmung, am besten dokumentiert. Das nimmt Unsicherheit aus den Gesprächen und beugt späteren Nachverhandlungen vor. Wenn Sie den Verkauf in Paderborn und Umgebung planen, ordnen wir solche Punkte im Rahmen einer kostenfreien Markteinschätzung gleich mit ein.