Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf: Wann sie anfällt

Kurz vorab: Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuerart, sondern die Einkommensteuer auf den Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft (§ 23 EStG). Sie fällt nur unter bestimmten Voraussetzungen an, und in vielen Fällen gar nicht. Dieser Überblick zeigt, wann Sie betroffen sind und wie Sie die Steuer legal vermeiden.

Die Zehn-Jahres-Frist

Die zentrale Größe ist die Haltedauer. Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf und haben Sie sie nicht selbst bewohnt, ist der Gewinn steuerpflichtig. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge. Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Verkauf steuerfrei, unabhängig von der Höhe des Gewinns.

Die wichtige Ausnahme: Eigennutzung

Wer selbst in der Immobilie wohnt, profitiert von einer großzügigen Ausnahme. Steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Immobilie

• im gesamten Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, oder
• im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurde. Das mittlere Jahr muss dabei durchgehend selbst bewohnt sein, im ersten und letzten Jahr genügt ein Teil.

Dadurch kann auch ein Verkauf weit innerhalb der Zehn-Jahres-Frist steuerfrei sein, wenn Sie die Immobilie zuletzt selbst genutzt haben.

So wird der steuerpflichtige Gewinn berechnet

Vereinfacht gilt: Verkaufspreis minus Anschaffungs- und Verkaufskosten ergibt den Gewinn. Hinzugerechnet wird eine zuvor steuerlich geltend gemachte Abschreibung (AfA), die den zu versteuernden Betrag erhöht. Der so ermittelte Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.

Es gibt eine Freigrenze von 600 Euro: Bleibt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres darunter, ist er steuerfrei. Wird sie überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil.

Geerbte und vermietete Immobilien

Beim Erben beginnt keine neue Frist: Die Haltefrist des Erblassers wird fortgeführt, es zählt also dessen Anschaffungsdatum, nicht der Erbfall. Hat der Erblasser vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf steuerfrei. Mehr dazu in unserem Ratgeber zur geerbten Immobilie. Bei vermieteten Objekten greift die Eigennutzungs-Ausnahme nicht, hier zählt allein die Zehn-Jahres-Frist.

Vorsicht bei mehreren Verkäufen: gewerblicher Grundstückshandel

Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, gilt nach der Rechtsprechung schnell als gewerblicher Grundstückshändler. Dann entfällt die Zehn-Jahres-Regel, und es kommen Gewerbesteuer und weitere Pflichten ins Spiel. Bei mehreren geplanten Verkäufen lohnt sich deshalb vorab der Rat eines Steuerberaters.

Steuer früh in die Verkaufsplanung einbeziehen

Ob ein Verkauf steuerfrei ist oder nicht, kann über mehrere zehntausend Euro entscheiden. Manchmal lohnt es sich, den richtigen Zeitpunkt abzuwarten. Diese Frage klären Sie steuerlich mit Ihrem Steuerberater. Bei der Markteinschätzung und der Frage, wie sich der Zeitpunkt auf den erzielbaren Preis auswirkt, unterstützen wir Sie gern, etwa mit einer kostenfreien Markteinschätzung für Ihre Immobilie in Paderborn und Umgebung.