Baufinanzierung
Grundstück finanzieren in Paderborn
Erst der Bauplatz, dann das Haus: Wir strukturieren beide Schritte von Anfang an mit.
Ein Grundstück ist für Banken kein Haus, und das merken Sie an den Bedingungen. Ein unbebauter Bauplatz wirft keine Miete ab, lässt sich schwerer verwerten und wird deshalb vorsichtiger bewertet. In der Praxis heißt das: höhere Eigenkapitalanforderungen als beim Hauskauf, ein niedrigerer Beleihungsauslauf und nicht jede Bank macht es überhaupt. Genau deshalb bringt ein Vergleich beim Grundstück oft mehr als beim klassischen Immobilienkauf. Im Kreis Paderborn betrifft das Bauplätze in den Neubaugebieten genauso wie Baulücken im gewachsenen Ortskern.
Die zweite Frage ist die Bebauung. Kaufen Sie den Bauplatz, um in absehbarer Zeit zu bauen, planen wir Grundstück und Neubau als ein Vorhaben. Das ist meist günstiger, als erst das Grundstück getrennt zu finanzieren und Jahre später noch einmal von vorn anzufangen. Wollen Sie das Grundstück dagegen zunächst nur sichern, ist eine eigene Finanzierung sinnvoll, die später in die Baufinanzierung überführt werden kann. Beide Wege funktionieren, sie unterscheiden sich aber deutlich in den Konditionen.
Was oft übersehen wird: Der Kaufpreis ist beim Grundstück selten die ganze Summe. Erschließung, Vermessung, Baugrundgutachten, Abwasseranschluss und die Grunderwerbsteuer kommen dazu, und bei städtischen Bauplätzen steht mitunter eine Bauverpflichtung im Vertrag, die Sie zeitlich bindet. Wir rechnen diese Positionen von Anfang an mit ein, damit die Finanzierung am Ende nicht knapp wird, wenn der Bagger schon steht. Ein sauber kalkuliertes Grundstück ist der halbe Neubau.
Worauf es bei Grundstück finanzieren ankommt
Bauplatz und Neubau in einem Vorhaben
Wenn der Baustart absehbar ist, gehört beides zusammen. Die Bank bewertet dann das fertige Haus als Sicherheit, nicht das leere Grundstück, was die Konditionen spürbar verbessert. Die Auszahlung erfolgt in Abschnitten nach Baufortschritt. Achten Sie dabei auf die Regelung zu Bereitstellungszinsen, denn die laufen, wenn der Bau später beginnt als geplant.
Nur das Grundstück sichern
Manchmal ist der Bauplatz da, die Bauplanung aber noch nicht. Eine reine Grundstücksfinanzierung ist möglich, verlangt aber in der Regel mehr Eigenkapital und wird nicht von jeder Bank angeboten. Sinnvoll ist sie, wenn Sie ein knappes Grundstück nicht ziehen lassen wollen. Wir achten darauf, dass sich der Vertrag später ohne Bruch in die Neubaufinanzierung überführen lässt.
Bebaubarkeit prüfen, bevor Sie unterschreiben
Bebauungsplan, Erschließungszustand, Zuschnitt und Baulasten entscheiden darüber, was auf dem Grundstück tatsächlich möglich ist. Ein Bauplatz, auf dem sich Ihr Hausentwurf nicht umsetzen lässt, ist auch für die Bank ein Problem. Klären Sie diese Punkte vor dem Notartermin, nicht danach. Als Makler wissen wir, welche Fragen bei der Gemeinde zu stellen sind.
Die Nebenkosten des Bauplatzes
Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, dazu je nach Grundstück Vermessung, Erschließungsbeiträge, Hausanschlüsse und ein Baugrundgutachten. Diese Positionen werden regelmäßig unterschätzt und sind selten vollständig mitfinanzierbar. Wir listen sie vor der Anfrage auf, damit Sie wissen, welche Summe Sie aus Eigenkapital brauchen und welche in die Finanzierung gehört.
Bauverpflichtung und Fristen
Bei Bauplätzen aus kommunaler Hand steht oft eine Bauverpflichtung im Kaufvertrag: Sie müssen innerhalb einer festgelegten Frist bauen, sonst drohen Vertragsstrafen oder ein Rückkaufsrecht der Gemeinde. Das ist kein Ausschlusskriterium, es gehört aber in die Zeitplanung der Finanzierung, damit Bauantrag, Auszahlung und Frist zusammenpassen.
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Der Vergleich ist für Sie kostenfrei, vergütet wird die Vermittlung von der finanzierenden Bank. Sie erklären Ihre Situation einmal, nicht bei jeder Bank neu.
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Häufige Fragen zu Grundstück finanzieren
Brauche ich für ein Grundstück mehr Eigenkapital als für ein Haus?
In der Regel ja. Ein unbebautes Grundstück ist für die Bank die schwächere Sicherheit, weil es keine Erträge bringt und im Verwertungsfall schwerer zu veräußern ist. Entsprechend niedriger fällt der Beleihungsauslauf aus, den Banken hier akzeptieren, und entsprechend höher ist der Eigenanteil, den Sie mitbringen sollten. Wie hoch genau, unterscheidet sich von Institut zu Institut erheblich, weshalb der Vergleich beim Grundstück besonders lohnt. Wenn Sie zeitnah bauen, entschärft sich der Punkt, weil dann das fertige Haus bewertet wird.
Soll ich Grundstück und Hausbau getrennt finanzieren?
Meist nicht. Wenn der Neubau in absehbarer Zeit kommt, ist eine gemeinsame Finanzierung fast immer die bessere Lösung: Die Bank bewertet das fertige Objekt, die Konditionen fallen günstiger aus, und Sie sparen sich einen zweiten Antragsprozess samt neuer Grundschuldbestellung. Getrennt zu finanzieren ist dann sinnvoll, wenn der Bau noch Jahre entfernt ist oder die Planung völlig offen. In dem Fall achten wir darauf, dass die Grundstücksfinanzierung später sauber in die Neubaufinanzierung übergehen kann.
Was sind Bereitstellungszinsen und wann treffen sie mich?
Bereitstellungszinsen fallen an, wenn die Bank Ihr Darlehen bereithält, Sie es aber noch nicht abrufen. Genau das passiert beim Bauen regelmäßig, weil zwischen Zusage und erster Rechnung Monate liegen können. Üblich ist eine bereitstellungszinsfreie Zeit, deren Länge zwischen den Banken deutlich schwankt. Bei einem Grundstück mit späterem Baustart ist dieser Punkt wichtiger als bei jedem anderen Vorhaben. Wir achten im Vergleich ausdrücklich darauf und verhandeln die Frist, wo es geht.
Finanzieren Banken auch ein Grundstück ohne Baugenehmigung?
Ein Bauplatz mit Baurecht nach Bebauungsplan lässt sich in der Regel finanzieren, auch ohne dass schon eine Baugenehmigung vorliegt. Schwieriger wird es bei Flächen im Außenbereich, bei Gartenland ohne Baurecht oder bei Grundstücken, deren Bebaubarkeit ungeklärt ist. Solche Flächen finanzieren viele Banken gar nicht oder nur mit sehr hohem Eigenanteil. Deshalb steht die Frage nach dem Baurecht bei uns am Anfang, noch vor dem Gespräch über Zinsbindung und Tilgung.
Wie lange gilt eine Finanzierungszusage für ein Grundstück?
Zusagen haben eine Gültigkeitsfrist, die je nach Bank unterschiedlich ausfällt und meist einige Monate beträgt. Beim Grundstückskauf ist das selten ein Problem, weil zwischen Zusage und Notartermin in der Regel wenige Wochen liegen. Kritischer wird es beim anschließenden Bau, wenn sich Planung oder Baugenehmigung verzögern. Deshalb klären wir früh, wie lange Ihre Konditionen gelten und ab wann Bereitstellungszinsen laufen, damit aus einer Verzögerung keine teure Überraschung wird.