Baufinanzierung
Immobilienkredit in Paderborn
Annuität, Volltilger oder Bausparkombi: Welche Darlehensart wirklich zu Ihnen passt.
Immobilienkredit ist der Sammelbegriff für das Darlehen, mit dem Sie eine Immobilie kaufen oder bauen. Dahinter stecken aber mehrere Darlehensarten, die sich in Rate, Laufzeit und Flexibilität deutlich unterscheiden. Wer nur auf den Zins schaut, vergleicht deshalb oft Äpfel mit Birnen. Entscheidend sind vier Stellschrauben: die Höhe der Tilgung, die Länge der Zinsbindung, die Möglichkeit zu Sondertilgungen und der Beleihungsauslauf, also der finanzierte Anteil am Objektwert.
Der Regelfall ist das Annuitätendarlehen: Sie zahlen eine gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung, der Zinsanteil sinkt über die Zeit, der Tilgungsanteil steigt. Am Ende der Zinsbindung bleibt eine Restschuld, für die Sie eine Anschlussfinanzierung brauchen. Beim Volltilgerdarlehen ist das Darlehen am Ende der Zinsbindung vollständig getilgt, es gibt also keine Restschuld und kein Zinsänderungsrisiko, dafür ist die Rate höher und Sondertilgungen sind oft eingeschränkt.
Daneben gibt es Kombinationen mit einem Bausparvertrag, bei denen ein tilgungsfreies Darlehen später durch das zugeteilte Bausparguthaben abgelöst wird. Das kann Planungssicherheit über sehr lange Zeiträume schaffen, ist aber komplexer und lohnt sich längst nicht in jeder Marktlage. Welche Variante für Sie passt, hängt an Ihrem Einkommen, Ihrem Sicherheitsbedürfnis und daran, wie lange Sie die Immobilie halten wollen. Wir rechnen die Varianten mit Ihnen durch, statt Ihnen eine davon zu verkaufen.
Worauf es bei Immobilienkredit ankommt
Annuitätendarlehen: der Standard
Gleichbleibende Rate über die gesamte Zinsbindung, klar kalkulierbar, für die meisten der richtige Weg. Die anfängliche Tilgung bestimmt, wie schnell Sie vorankommen: Ein höherer Tilgungssatz bedeutet eine höhere Rate, aber deutlich weniger Zinskosten insgesamt und eine kleinere Restschuld am Ende. Genau hier lohnt es sich, zwei oder drei Varianten nebeneinanderzulegen.
Volltilgerdarlehen: schuldenfrei zum Stichtag
Hier ist das Darlehen am Ende der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt. Keine Restschuld, keine Anschlussfinanzierung, kein Zinsänderungsrisiko. Der Preis dafür ist eine höhere Rate und weniger Flexibilität, denn Sondertilgungen und Tilgungswechsel sind häufig ausgeschlossen. Sinnvoll ist das vor allem, wenn Ihr Einkommen stabil ist und Sie Planbarkeit über alles stellen.
Bausparkombination: lange Sicht, mehr Bausteine
Ein tilgungsfreies Vorausdarlehen läuft, bis der Bausparvertrag zuteilungsreif ist und die Restschuld ablöst. Der Reiz liegt in der Zinssicherheit über sehr lange Zeiträume. Der Nachteil: mehr Verträge, mehr Bedingungen und eine Rechnung, die nur unter bestimmten Voraussetzungen aufgeht. Wir prüfen ehrlich, ob die Konstruktion in Ihrem Fall Vorteile bringt oder nur kompliziert ist.
Zinsbindung: kurz, lang oder gemischt
Eine lange Zinsbindung kauft Sicherheit, eine kurze mehr Beweglichkeit. Wichtig zu wissen: Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung können Sie ohnehin mit sechs Monaten Frist kündigen, auch bei 15 oder 20 Jahren Bindung. Eine lange Zinsbindung bindet also die Bank stärker als Sie. Das ändert die Abwägung für viele Eigentümer spürbar.
Sondertilgung und Tilgungswechsel
Zwei Klauseln, die im Vertrag wenig Platz einnehmen und viel wert sind. Ein jährliches Sondertilgungsrecht lässt Sie Bonus oder Erbschaft direkt in die Restschuld stecken. Ein Tilgungswechsel erlaubt es, die Rate an veränderte Lebensumstände anzupassen. Beides gibt es bei vielen Banken ohne Zinsaufschlag, man muss es aber verlangen.
Wir vergleichen über 500 Banken für Sie
Der Vergleich ist für Sie kostenfrei, vergütet wird die Vermittlung von der finanzierenden Bank. Sie erklären Ihre Situation einmal, nicht bei jeder Bank neu.
Unverbindlich anfragenFAQ
Häufige Fragen zu Immobilienkredit
Was ist der Unterschied zwischen Annuitätendarlehen und Volltilger?
Beim Annuitätendarlehen zahlen Sie eine gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung, am Ende der Zinsbindung bleibt eine Restschuld übrig, die Sie neu finanzieren müssen. Beim Volltilgerdarlehen wird die Tilgung so gewählt, dass am Ende der Zinsbindung nichts mehr offen ist. Sie wissen damit vom ersten Tag an, wann Sie schuldenfrei sind und was die Immobilie insgesamt kostet. Dafür ist die Rate höher, und die meisten Volltilger sind weniger flexibel, was Sondertilgungen und spätere Anpassungen angeht.
Welche Zinsbindung soll ich wählen?
Das ist keine Zinswette, sondern eine Frage Ihres Sicherheitsbedürfnisses. Eine lange Bindung schützt Sie vor steigenden Zinsen und macht die Rate über viele Jahre planbar. Eine kürzere Bindung ist meist günstiger, verlagert das Risiko aber auf den Anschluss. Wichtig für die Abwägung: Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung dürfen Sie das Darlehen nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Eine 15- oder 20-jährige Bindung ist für Sie also kein Käfig, für die Bank dagegen schon.
Wie hoch sollte die Tilgung sein?
Die Tilgung entscheidet darüber, wie lange Sie zahlen. Ein niedriger Tilgungssatz macht die Rate klein und die Laufzeit sehr lang, was über die Jahre viel Zins kostet und eine große Restschuld stehen lässt. Ein höherer Satz bringt Sie schneller ans Ziel, verlangt aber mehr Luft im Monatsbudget. Ein guter Ausgangspunkt ist die Frage, in welchem Alter die Immobilie schuldenfrei sein soll, und von dort aus zurückzurechnen. Genau das machen wir mit Ihnen im ersten Gespräch.
Worin unterscheiden sich Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins ist der reine Zins auf Ihr Darlehen. Der Effektivzins bezieht bestimmte Nebenkosten der Finanzierung mit ein und macht zwei Angebote dadurch besser vergleichbar. Für einen ehrlichen Vergleich ist deshalb meist der Effektivzins die aussagekräftigere Größe. Aber auch er bildet nicht alles ab: Sondertilgungsrechte, die Länge der bereitstellungszinsfreien Zeit und die Flexibilität beim Tilgungswechsel stehen in keinem Zinssatz. Wir sehen uns deshalb immer das ganze Angebot an, nicht nur die Zahl vorne.
Warum soll ich vergleichen, wenn ich meine Hausbank habe?
Weil Ihre Hausbank Ihnen ein Angebot macht, aber keinen Vergleich. Sie kennt genau ein Produkt, nämlich ihr eigenes. Wir sind bankenunabhängig und stellen die Konditionen von über 500 Banken nebeneinander, oft ist Ihre Hausbank darunter. Sie sehen dann schwarz auf weiß, wo Ihr Fall am Markt steht, und entscheiden frei. Der Vergleich kostet Sie nichts, vergütet wird die Vermittlung von der finanzierenden Bank. Und falls Ihre Hausbank am Ende vorne liegt, sagen wir Ihnen genau das.