Baufinanzierung
Wohnung finanzieren in Paderborn
Ob selbst einziehen oder vermieten: Die Finanzierung sieht in beiden Fällen anders aus.
Eine Eigentumswohnung ist für viele der erste Schritt ins Eigentum, in Paderborn oft in der Kernstadt, in Elsen, Schloß Neuhaus oder rund um die Universität. Für die Bank ist eine Wohnung aber kein kleines Haus, sondern ein eigener Objekttyp. Bewertet wird nicht nur Ihre Wohnung, sondern auch die Eigentümergemeinschaft dahinter: Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage, welche Beschlüsse stehen an, ist eine Sanierung der Fassade oder des Daches absehbar?
Selbstnutzer und Kapitalanleger finanzieren dieselbe Wohnung unterschiedlich. Wer selbst einzieht, richtet die Rate an seinem Haushaltsbudget aus und tilgt meist zügig, weil die Immobilie irgendwann schuldenfrei sein soll. Wer vermietet, rechnet die Mieteinnahmen gegen und achtet stärker auf Steuer und Struktur, weil Zinsen und bestimmte Kosten bei vermieteten Objekten anders behandelt werden. Beides ist legitim, aber es führt zu unterschiedlichen Tilgungssätzen, Zinsbindungen und manchmal auch zu einer anderen Bank.
Wir sind bankenunabhängig und vergleichen die Konditionen von über 500 Banken. Weil wir gleichzeitig als Makler in Paderborn und im Kreis unterwegs sind, sehen wir die Wohnung nicht nur als Finanzierungsobjekt, sondern auch als Immobilie mit Lage, Zustand und Wiederverkaufswert. Sie bekommen einen Ansprechpartner für beides und eine Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden. Für Sie ist der Vergleich kostenfrei, vergütet wird die Vermittlung von der finanzierenden Bank.
Worauf es bei Wohnung finanzieren ankommt
Was die Bank bei einer Eigentumswohnung prüft
Neben Ihrer Bonität schaut die Bank auf die Wohnung selbst und auf die Gemeinschaft: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Höhe der Instandhaltungsrücklage und die aktuelle Wohngeldabrechnung. Eine Gemeinschaft mit leerer Rücklage und anstehender Dachsanierung wird anders bewertet als ein sauber geführtes Objekt. Diese Unterlagen früh zu besorgen, beschleunigt die Zusage spürbar.
Selbstnutzung: die Rate muss zum Leben passen
Wenn Sie selbst einziehen, ist die entscheidende Größe nicht der maximal mögliche Kredit, sondern die Rate, die Sie auch in einem schlechteren Jahr tragen. Wir rechnen deshalb mit dem Haushaltsbudget statt mit dem Wunschobjekt und legen Tilgung und Zinsbindung so, dass Puffer bleibt. Sondertilgungsrechte geben Ihnen Spielraum, wenn es besser läuft.
Kapitalanlage: die Miete rechnet mit
Bei einer vermieteten Wohnung setzt die Bank die Mieteinnahmen teilweise als Einkommen an, was Ihren Spielraum vergrößert. Gerechnet wird dabei mit der Nettokaltmiete, nicht mit der Warmmiete, und meist mit einem Sicherheitsabschlag. Wichtig ist außerdem das nicht umlagefähige Hausgeld: Es mindert Ihren Überschuss und wird in Renditerechnungen gerne unterschlagen.
Eigenkapital und Beleihungsauslauf
Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto niedriger der Beleihungsauslauf, also der finanzierte Anteil am Objektwert. Und je niedriger dieser Anteil, desto besser fällt üblicherweise die Kondition aus, weil das Risiko der Bank sinkt. Als Orientierung sollten Sie die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital tragen können. Finanzierungen mit weniger sind möglich, hängen aber stark von Einkommen und Objekt ab.
Schnelle Zusage, wenn es eng wird
Bei gefragten Wohnungen in Paderborn entscheidet oft das Tempo. Wer beim Verkäufer mit einer belastbaren Finanzierungsbestätigung auftritt, wird ernster genommen als jemand, der noch mit seiner Bank telefonieren muss. Wir bringen Ihre Unterlagen früh in Form, damit Sie handlungsfähig sind, sobald die richtige Wohnung auftaucht.
Wir vergleichen über 500 Banken für Sie
Der Vergleich ist für Sie kostenfrei, vergütet wird die Vermittlung von der finanzierenden Bank. Sie erklären Ihre Situation einmal, nicht bei jeder Bank neu.
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FAQ
Häufige Fragen zu Wohnung finanzieren
Welche Unterlagen brauche ich für die Finanzierung einer Eigentumswohnung?
Zwei Pakete. Zu Ihrer Person gehören Einkommensnachweise, bei Selbstständigen die Auswertungen des Steuerberaters, eine Selbstauskunft und ein Nachweis über das Eigenkapital. Zum Objekt gehören Exposé, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Teilungserklärung, die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung, die Wohngeldabrechnung und Angaben zur Instandhaltungsrücklage. Gerade die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft werden unterschätzt und verzögern die Zusage am häufigsten, weil sie beim Verwalter angefordert werden müssen. Wir geben Ihnen dafür vorab eine Checkliste.
Finanziert die Bank eine vermietete Wohnung anders als eine selbstgenutzte?
Ja, in mehreren Punkten. Bei der vermieteten Wohnung fließen die Mieteinnahmen in die Haushaltsrechnung ein, allerdings gekürzt um einen Sicherheitsabschlag und ohne die umlagefähigen Nebenkosten. Manche Banken bewerten Kapitalanlagen zurückhaltender, andere machen daraus ihr Spezialgebiet, deshalb lohnt der Vergleich hier besonders. Auch der sinnvolle Tilgungssatz unterscheidet sich: Selbstnutzer wollen meist schnell schuldenfrei sein, Kapitalanleger halten die Struktur oft bewusst anders. Was zu Ihnen passt, klären wir vor der Anfrage, nicht danach.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Eigentumswohnung?
Als Faustregel sollten Sie die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln tragen können, also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls die Maklerprovision. Diese Kosten finanzieren Banken in der Regel nicht mit, weil ihnen dafür keine Sicherheit gegenübersteht. Alles darüber hinaus senkt den Beleihungsauslauf und verbessert damit üblicherweise Ihre Kondition. Finanzierungen mit sehr wenig Eigenkapital sind möglich, aber sie hängen deutlich stärker an Einkommen, Beruf und Objektqualität. Was in Ihrem Fall realistisch ist, sagen wir Ihnen im ersten Gespräch.
Spielt das Baujahr der Wohnung eine Rolle?
Ja, vor allem über den Zustand des Gebäudes. Bei älteren Objekten fragt die Bank nach anstehenden Sanierungen und danach, ob die Gemeinschaft dafür Rücklagen gebildet hat. Eine Wohnung in einem Haus mit ungedämmter Fassade und alter Heizung kann trotzdem eine gute Investition sein, dann sollte der absehbare Sanierungsanteil aber von Anfang an in der Finanzierung mitgedacht werden. Sonst steht die Sonderumlage zwei Jahre später unerwartet im Briefkasten.
Kostet mich Ihre Finanzierungsberatung etwas?
Nein. Der Konditionsvergleich und unsere Begleitung sind für Sie kostenfrei, vergütet wird die Vermittlung von der finanzierenden Bank. Wir sind dabei bankenunabhängig und an kein Institut gebunden, wir vergleichen die Angebote von über 500 Banken, darunter häufig auch Ihre Hausbank. Sie sehen die Ergebnisse nebeneinander und entscheiden selbst. Wenn am Ende Ihre eigene Bank das beste Angebot macht, sagen wir Ihnen das auch.