Baufinanzierung
Baufinanzierung ohne Eigenkapital in Paderborn
Ohne Erspartes kaufen ist möglich, aber nicht für jeden und nicht zu jedem Preis.
Die Frage nach der Finanzierung ohne Eigenkapital wird uns häufiger gestellt als jede andere. Die kurze Antwort: Sie ist möglich, sie ist teurer, und sie hängt fast vollständig an Ihrem Einkommen und an der Immobilie. Banken unterscheiden dabei zwei Fälle. Bei der Vollfinanzierung übernimmt das Darlehen den Kaufpreis, die Nebenkosten zahlen Sie selbst. Bei der sogenannten 110-Prozent-Finanzierung kommen auch Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision ins Darlehen.
Der Unterschied ist erheblich, denn die Kaufnebenkosten machen in Nordrhein-Westfalen rund zehn Prozent des Kaufpreises aus: 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, etwa 1,5 bis 2 Prozent für Notar und Grundbuch und, falls ein Makler beteiligt ist, 3,57 Prozent Käuferprovision. Diese Nebenkosten schaffen keinen Gegenwert, den die Bank im Notfall verwerten könnte. Genau deshalb sind Banken bei der 110-Prozent-Variante deutlich zurückhaltender als bei der reinen Vollfinanzierung.
Was Banken stattdessen sehen wollen, ist ein Einkommen, das die höhere Rate dauerhaft trägt, eine saubere Schufa und eine Immobilie, die sich im Zweifel gut wiederverkaufen lässt. Verbeamtete oder unbefristet angestellte Käufer mit stabilem Einkommen bekommen solche Finanzierungen regelmäßig, Selbstständige mit schwankenden Einnahmen eher selten. Wir sagen Ihnen im Erstgespräch, in welche Kategorie Sie fallen, bevor Sie sich in eine Immobilie verlieben, die rechnerisch nicht funktioniert.
Worauf es bei Baufinanzierung ohne Eigenkapital ankommt
Vollfinanzierung und 110-Prozent-Finanzierung sind nicht dasselbe
Bei der Vollfinanzierung deckt das Darlehen den Kaufpreis, die Nebenkosten bringen Sie mit. Bei der 110-Prozent-Finanzierung wandern auch Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Provision ins Darlehen. Für die Bank ist der Unterschied entscheidend, weil Nebenkosten keine verwertbare Sicherheit darstellen. Wer wenigstens die Nebenkosten selbst trägt, bekommt spürbar bessere Konditionen.
Der Zinsaufschlag kommt über den Beleihungsauslauf
Banken staffeln ihre Konditionen danach, welcher Anteil des Beleihungswerts finanziert wird. Unterhalb von 60 Prozent gibt es die besten Sätze, ab 80 Prozent steigt der Aufschlag deutlich, oberhalb von 100 Prozent noch einmal. Der Aufschlag gilt für die gesamte Darlehenssumme und über die gesamte Zinsbindung, nicht nur für den Teil oberhalb der Grenze.
Die Immobilie muss die Bank überzeugen, nicht nur Sie
Ohne Eigenkapital ist die Immobilie die einzige Sicherheit. Banken bewerten deshalb, wie leicht sie sich im Ernstfall verkaufen ließe: Lage, Bausubstanz, energetischer Zustand und Nachfrage vor Ort. Ein gepflegtes Reihenhaus in Paderborn ist dabei leichter zu finanzieren als ein sanierungsbedürftiger Resthof im Außenbereich, selbst wenn der Kaufpreis dort niedriger ist.
Tilgung nicht zu niedrig ansetzen
Wer ohne Eigenkapital startet, beginnt mit der vollen Restschuld und braucht länger, bis überhaupt Substanz entsteht. Eine anfängliche Tilgung von einem Prozent verlängert die Rückzahlung über Jahrzehnte und lässt am Ende der Zinsbindung eine hohe Restschuld stehen. Zwei Prozent oder mehr sind bei dieser Konstellation kein Luxus, sondern die eigentliche Absicherung gegen steigende Zinsen.
Eigenleistung und Ausstattungsgegenstände zählen mit
Wenn Küche, Einbaumöbel oder Gartengeräte mitgekauft werden, lassen sich diese Posten im Kaufvertrag getrennt ausweisen. Sie unterliegen dann nicht der Grunderwerbsteuer und senken den Betrag, den Sie finanzieren müssen. Das Finanzamt akzeptiert das nur bei realistischen Werten. Es ist kein Trick, aber ein legaler Hebel, der bei knapper Kalkulation den Ausschlag geben kann.
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Der Vergleich ist für Sie kostenfrei, vergütet wird die Vermittlung von der finanzierenden Bank. Sie erklären Ihre Situation einmal, nicht bei jeder Bank neu.
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Häufige Fragen zu Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Kann ich eine Immobilie wirklich ohne Eigenkapital kaufen?
Ja, wenn Einkommen und Objekt stimmen. Banken verlangen dafür eine überdurchschnittlich gute Bonität, ein sicheres und ausreichend hohes Nettoeinkommen und eine Immobilie in gefragter Lage. Unbefristet Angestellte, Beamte und Angehörige stabiler Berufsgruppen bekommen solche Finanzierungen regelmäßig. Selbstständige mit schwankenden Einkünften und Haushalte, bei denen die Rate den größten Teil des frei verfügbaren Einkommens auffrisst, in aller Regel nicht. Ob es bei Ihnen funktioniert, lässt sich vor der Objektsuche klären und nicht erst danach.
Wie viel teurer wird die Finanzierung ohne Eigenkapital?
Konkrete Prozentsätze nennen wir hier bewusst nicht, weil sie sich laufend ändern und im Moment Ihrer Anfrage anders aussehen als beim Schreiben dieser Zeilen. Der Mechanismus bleibt aber gleich: Der Zins hängt am Beleihungsauslauf, also am Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. Je höher dieser Anteil, desto höher der Aufschlag, und dieser Aufschlag gilt für die gesamte Summe über die gesamte Zinsbindung. Hinzu kommt, dass die längere Laufzeit die absolute Zinssumme zusätzlich erhöht. Wir stellen Ihnen die Varianten mit den tagesaktuellen Konditionen gegenüber.
Was zählt außer Bargeld noch als Eigenkapital?
Mehr, als die meisten denken. Bausparguthaben, Tagesgeld, Wertpapierdepots, der Rückkaufswert einer Lebensversicherung, ein bereits vorhandenes unbelastetes Grundstück und in gewissem Umfang auch Eigenleistung am Bau werden von Banken anerkannt. Auch ein zinsloses Darlehen oder eine vorgezogene Schenkung aus der Familie zählt, solange sie nicht als Verbindlichkeit zurückgefordert wird. Wichtig ist, diese Positionen vor dem Bankgespräch zusammenzustellen. Häufig liegt der Beleihungsauslauf danach unter einer Schwelle, die spürbar bessere Konditionen auslöst.
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf in NRW an?
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent des Kaufpreises. Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten von zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent, die sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz richten. Ist ein Makler beteiligt, zahlt der Käufer bei Wohnimmobilien üblicherweise 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, denn seit Ende 2020 muss sich der Verkäufer mindestens hälftig an der Provision beteiligen. In Summe landen Sie bei rund zehn Prozent, die zusätzlich zum Kaufpreis aufzubringen sind.
Ist es sinnvoll, lieber zu warten und erst anzusparen?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten, aber sauber gegenrechnen. Auf der einen Seite stehen die Mietzahlungen der Wartezeit und eine mögliche Preisentwicklung der Immobilien, auf der anderen der Zinsaufschlag, den Sie ohne Eigenkapital über die gesamte Zinsbindung tragen. Wer zwei Jahre konsequent spart und damit die Nebenkosten selbst aufbringt, verbessert seine Konditionen oft so deutlich, dass sich das Warten rechnet. Wer ohnehin nur wenig zurücklegen kann und eine passende Immobilie gefunden hat, fährt mit dem früheren Kauf häufig besser. Wir rechnen beide Wege mit Ihren Zahlen durch.